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中产阶级与地产投资的缘分 (2018/3/5 10:30:29) [发送到微博]

作者 王红雨

 

中产阶级,就是持有一定资产的打工族或小业主。这些资产包括金融资产和不动产。对财富最焦虑的应该是中产阶级,他们比上不足,比下有余,靠资本和资产过活,改姓资有一定难度,而稍不留意却可能退回到无产状态。中产阶级和房地产有哪些缘分呢?给大家推荐一本书《中产阶级如何保护自己的财富》,作者欧成效,网络上人称“欧神”,这本书是20174月出版的,内容选自欧神在“水库论坛”公众号上的部分文章。中产阶级保护资产的话题非常火,各类图书,杂志,音频视频资料浩如烟海,而这本书与众不同,只写给生活在大都市,对房地产投资情有独钟的中产。作者的观点完全是颠覆式的,例如,地产投资比做实业光荣,地产投资者的正义感,对宏观调控房价以及政府干预的蔑视,等等。推荐生活在大多伦的朋友,去了解一下生活在上海,笑对政府一轮紧过一轮的调控和打压,克服限贷、限购,限售百般阻挠,依然对房地产投资抱着坚定信念的人,信心来自哪里,理论基础来自哪里,为什么这个小众群体能够挑战貌似强大无比的政府调控。下面我把自己的读后感与大家做个分享。

 

本书作者从体,用,术,或称道、法、器三个层次阐述房地产投资的基础思想,投资战略,以及碎片化技巧的应用。

 

首先是体,即,房地产经济学原理。作者是奥派经济学推崇者,笃信市场力量,看不见的手最终战胜政府这只看得见的手。奥派经济学的代表人物有米塞斯和哈耶克,都是神级的经济学家。米塞斯在希特勒还未当政之前就预言这个人会执政并发动战争,自己早早逃离了祖国奥地利,是经济学家里的预言帝,能看得这么准是因为他对人性的理解入木三分,其代表作是《人的行为》。哈耶克的思想就更广为人知了:政府的功能应该受到限制,起到维护自由竞争的作用,维护公平的法制即可,反对政府掠夺民众财富之后由政府进行再分配,反对资源国有化和国企经营,并一针见血地指出政府过多的地介入经济,将导致社会主义,乃至集权主义,把民众领上奴役之路,其代表作为《通往奴役之路》。中国自1998年开始住房货币化改革,商品房出现,直到2003年才全面停止福利分房,至今有54年的福利分房历史加20年房产商品化历史。按照任志强回忆录里面的描述,中国人2000年的时候95%的房子没有方厅,即,全家就没有社交场所,房子、家,就是吃了饭睡觉的地方,这就是分房造成的结果——不够住也不够分,房产质量差。由于城市化,以及改善性需求的存在,房子在中国无论是分房还是买房年代,都是稀缺资源。早在2010年开始,政府就开始大张旗鼓打击炒房,一会儿说房价是黑心发展商推高的,一会说炒房客炒上去的,就是不说是货币超发导致的。经济学家薛兆丰在2011年撰文《打击投资是大错》中指出:“我从来不懂什么是“投资需求”而打击投资是大错”“有瓦遮头是必需品,有房可住是正常品,买房可是奢侈品。”作者深刻地领悟到:房子是用来住的,租客的居住需求,正是投资者的投资需求,因此房子只有一种需要,即,居住需求。政府总是在房价方面指手画脚,导致一些不懂经济学原理的人抱着不切实际的幻想,认为政府有能力把房价打压到家家都买得起的价格,而作者认为如果是这样,中国就不会在1998年把分房改为售房,房产商品化就是因为任何国家都没有能力给自己的国民家家分一套房。政府人为地扭曲价格、市场、信心,以及期望值,给房地产套利带来了前所未有的空间,因为傻空会真的以为房价能降,相互鼓励着“再等等再买”。利好和利空的消息连绵不断,但信仰不能随波逐流,利率涨跌、政策宽紧等,只是岩石上的沙粒,风一过就飘逝了。信政府还是信市场,是信仰问题,是决定一个人一生命运的关键问题,不能人云亦云,必须有个主见。信仰和智商才是财富分水岭。

 

了解了房地产投资的经济学原理之后,该如何应用?这就是投资策略了,即,“用”这个层面。作者认为,只有国际大都市才有房地产投资市场,因为只有一线城市才有:本地人,后来人,和外国人。源源不断的后来人会用更高的价格购买房产,这才有套利空间。在买入并持有过程中要有人租的起才行,每月租金6000美元的房子,只有足够多外国人的一线城市才有可能租出去,供得起房东的按揭贷款。中产阶级总是觉得手里的资产岌岌可危的重要原因是M2超发带来的货币贬值,使中产手中的货币购买力持续贬值。本书最经典的部分就是提出了中产的自救之道:1. 理财的低级模式是存钱,银行经理跪式服务;中级模式购买资产;高级模式,借钱,你去跪银行经理 2. 构建以房贷为中心的资产组合包。自打金本位消失之后,世界上基本消灭了通缩,只剩通胀,今天借100元,明天用票面100元但实际价值70元的钞票去还债,这就是作者给中产阶级提出的保护资产终极解决办法。作者认为,一位合格的地产投资者,80%的时间是在找贷款15%的时间看房,5%的时间完成交易。按揭贷款是地产投资的核心任务。拿到贷款之后,从第一天还本付息,就开始了去杠杆,因此要定期加按,恢复杠杆效应。作者认为地产投资的盈利点在于套利,而不是靠收租金发财,因此,租金一定要有,但只是持有房地产的一种辅助力量,不能因为租金好就买不升值的物业,或选择购买远郊,甚至23线城市的房产。关于房地产投资鄙视链的问题,作者大声回答了一小撮对房地产投资进行道德指责的人:“任何一个行业,归根到底,其利润率和高科技无关,而仅仅和竞争对手有关。实业为什么利润稀薄?因为太多的人做实业。房地产投资为什么利润丰厚?因为做的人太少!”投资者购买房产并出租,没有影响市场供给,房子在市场上出租,正在解决住房问题;房子早晚要卖出,只是卖给后来到这个城市的人,帮助更有实力的买家在这个城市里先代持几年而已。

 

  关于投资技巧,即,“术”这个层面,作者介绍了很多买入时机,上海房产分类,甚至装修技巧等碎片化的野战经验。关于买入时机与利率,作者认为利率每升高0.25%,房价降1%。这种说法实在难以考证。以多伦多的房产为例,央行从20177月到20182月加过3次利率,但公寓CONDO的价格不降反升,周边城市独立屋的房价确实在下降。由此看出,利率与房价就没有正相关的具体数字联系。房价与有效需求是正相关的关系。

 

买了房,住进去,房子是资源;买了房,租出去,房子是资产。既然是商品经济,房子是商品,合法买卖,无可厚非。大城市特有的地产投资现象,如果有人看不惯也只能慢慢习惯了。房子投资或自住,只有一个买入点——“早买”,没有人从推迟买房中收益,除非买房的地方是一个大家都在逃离的城市。中产阶级很多投资都是亏的,是因为没有给自己的钱找到合适的工作。让你的钱去买股票还是去买房,要看你所处的城市了。另外,中国与加拿大相比,给投资房定期加按的做法在加拿大容易得多。地产投资者的套现途径和手段,更多样和灵活。买入/Purchase, 持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按,最终卖出/Sell的方式,在加拿大更容易操作。

 

读了上面这本书,我觉得在中国做房地产投资的难度是加拿大的至少十倍,向在中国这个半市场经济的国家里依然坚信房地产投资价值,克服千难万险矢志不渝做地产投资的朋友们致敬。这本书能出版发行,说明中国这一批小众尝试出的正确理财方向正在被认可和传播。多伦多的天际书店刚刚最新到货这本奇书,强烈推荐在摸索中依然迷茫的中产家庭阅读。

 

谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”,具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。

 

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