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央行加息生活就毁了吗 (2017/8/15 9:37:15) [发送到微博]

2010年加拿大央行利率从0.25%连续加到1%之后,生活好像没有变差,房价也涛声依旧; 2014年和2015年央行两次降息,从1%又降到了0.5%,好像生活也没见有啥实质性好转,房价也没有暴涨。2017712号加息来的太突然,媒体还没来得及吓唬大家,加息就完成了。现在网上,社交媒体,又开始讨论“如果201710月央行再加一次息,房价就一定会…”。加息对我们的生活有多重要,房贷加息后,我们的生活真的就毁了?

 

 

 

可以肯定地说“ 央行加息对房价的影响”是一个假命题,因为央行利率对房价没有影响,甚至与已经选择了浮动利率的现有借款人的生活都没有一点儿关系。央行利率,是指央行借给商业银行的隔夜利率,属于短期利率;房贷利率属于长期利率;央行加息直接影响的是现有借款人的浮动利率,而不是月供。只有当浮动利率升高到trigger rate/触发利率时,才会影响月供。 借款人在借款最初期会设定一个月供,是按照贷款批复时的利率,金额,还款期确定下来的。如果借款人选择浮动利率,遇到央行加息;或固定利率到期时续约利率高于以前的利率,月供不变,还款期自动加长,月供中的本金部分减少利息部分增加,只有最初始设定的月供金额低于新利率产生的利息时,银行才要求借款人增加月供。

 

我们用2年期固定利率举个例子:第一个2年,本金30万,利率2.04%30年还款期,月供1113元,到期时本金余额是285176;第一次续约时,继续选择2年期固定利率,利率涨到了2.49%,维持月供不变,还款期拉长为365个月,到期时贷款余额272,288;第二次续约,继续选择2年固定利率,利率涨到了2.79%,保持月供不变,到期时余额260367,还款期361个月。第三次续约时,只有利率涨到5.129%时,银行才会要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ?span lang=EN-US> 260367 X 12。从目前的利率来看,加息加到需要增加月供的程度,还有很远的距离。读到这里,结论已经有了:央行加息,对生活没有有直接影响,只有达到trigger rate 时才会有;央行加息对房价没有影响。下面的内容多为八卦,吐槽,以及背景知识了,有兴趣有时间的朋友可以继续读。

 

不是一次两次了,华人社区里自诩为专业人士的人写文章“善意”提醒借款人,如果央行加息,家庭债务会巴拉巴拉,房价也会哗啦哗啦。这种别有用心的提醒,不仅没有事实根据,而且违背常理,属于恶意恐吓。希望大家擦亮眼睛:一位带假劳力士表的人,内心不会真实;恐吓来源于懦弱和无知。

 

央行加息,对房地产的影响,是这些造谣生事的人造成的,而不是央行加息造成的。各国央行的目标通常是控制通胀和促进就业,使用的工具包括货币政策,公开市场操作,以及最后借款人职责。调整利率,属于货币政策,很多人认为央行提高利率是抑制房地产,这种说法应该是没有根据的。德国和西班牙使用同样的货币(欧元),拥有同一个中央银行(欧洲中央银行),货币政策也相同,但是德国的房价在整个2008年金融危机期间非常稳定,而西班牙房价激增的幅度远超美国。因此,这个证据至少说明“货币政策很大程度上导致了房地产泡沫”这一说法不太合理。美联储当年连续17次加息时,只有一次在公开声明中说是针对房地产过热,其他16次都是另有原因,加息导致房地产泡沫破裂的说法有一定道理,但应该不是决定性的,美国次贷危机的本质是一场衍生工具泛滥导致授信风险控制迷失消费者盲目借贷无力偿还的贷款,造成的,货币政策只是导火索之一。

 

加拿大央行加不加息不重要,但美国的“缩表”行动是影响加拿大房贷利率的。伯南克在200810月把隔夜利率降到0之后,打光了所有货币政策的牌,短期利率降至极限,无法再降,于是开始动脑筋降低长期利率。怎么降低长期利率呢?对,就是量化宽松政策。美联储购入国债和财政部担保的公司债券,用商业银行的储备金支付。市面上的债券少了,价格上去了,债券收益率就下来了,从而导致银行长期利率跟着债券收益率下降了。这样做的结果是:美联储因购入大量债券资产,出现了资产负债表肥大的情况,现在,美联储要把当年买的这些债券放回市场,即,减肥行动,简称“缩表”。我不重复了,大家自己看,把债券放回市场的结果是债券收益率上升,银行长期存款利率上升,银行房贷利率成本增加。美国国债收益率提高,会带动加拿大国债收益率提高。因此,房贷利率,无论加拿大央行加不加息,房贷的固定利率一定会涨,除非美国停止“缩表”行动。估计是不可能的,因为美国人为了既完成“缩表”,又不能推高美元汇率,忙着在全世界各地扇风点火,例如,阿三和中国叫板,金公子和川总互撩,都是在引诱全球避险资金低价购买这批被放回市场的美国债券。

 

作为普通读者,如果你能读到这儿,说明你有很强的好奇心。这很好,那就请帮我个忙,找你的银行账户经理问一个问题:“我的按揭贷款到期续约时,如果利率涨了,月供变不变?”。有人用这层窗户纸糊弄大家,实在不应该,以后再看到类似央行加息就有多少多少人会还不起房贷的文章,请用鄙视的眼神看一下是谁写的此类文章,哪个不负责的媒体发表的。

 

王红雨 2017812日夜

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