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博主
姓名:宋延庆
单位:兰德咨询
职位:总裁
访问人数:3134092
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博主公告
    宋延庆,兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。1992年山东建工学院毕业,工民建专业。1993年开始步入房地产业,1996年创办兰德房地产策略有限公司,1999年创办兰德咨询。现兼任中国沙漠地理学会会长;还兼任两个城市特聘专家顾问,7家知名房企独立董事;清华大学、北京大学房地产MBA/EMBA/总裁班特聘讲师;中国房地产报、楼市、财经等11家媒体特约撰稿人或评论员。
     兰德咨询是房地产业界成立最早、历时最久、客户最多、满意率最高的专业房地产咨询机构,专注于房企管理咨询和产品线咨询。13年来,咨询客户累计已达500多家,市场份额40%以上,连续六年第一。兰德咨询特别擅长于以下咨询:
    ◆房地产产品线咨询
  ◆房地产企业战略咨询
  ◆房地产企业管控体系咨询
  ◆房地产企业标准化体系咨询

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(二)房市趋势预测的方法论 (2017/1/18 15:01:51) [发送到微博]
房价是当今社会最泛的话题。街头巷尾,男女老少,只要谈起房价,人人都很来劲,人人都有观点,而且都能说出一二三。

市场趋势是地产业最泛的话题。大场面,如峰会对话,小地方,如厕所蹲坑,趋势是必聊话题。因为关心的人多,所以也是媒体最热衷的选题。

可以说,房价和房市趋势是两大显学。

正因如此,长期混迹于地产圈儿的一二十位经济学家、教授,几乎都是说这俩话题的。还有近几年出没于小论坛、小房企的许多二线专家,也是讲这俩话题的。其实这些人都一个套路:先是否定别人的观点是伪命题,再抛出自己的观点,然后再选择性地罗列出佐证自己观点的数据图表,最后以雷人的结语等着掌声响起。

但如果你细心梳理他们历年来的观点会发现,几乎没有预测准确的,这也正是很多人怀念任志强的原因。

总之,房价和房市趋势这两大话题的特点是:

1.最泛;

2.都认为自己对;

3.很少有人预测准确!

为什么很少有人预测准确呢?

为什么??

为什么???

思来想去,可能有三个原因。

第一,立场太自我。

自我有两层含义。一是顽固,认为自己对,听不进别人的话。二是屁股决定脑袋,高估自己的话语权。前者是学习观问题,很难改变,重点说说后者。举几个例子。大家知道,王石不看好商业地产,甚至说过“躺棺材里都要反对”。SOHO中国转型后,潘石屹看好京沪商业地产,特别是写字楼市场。可人家万达王健林看好商业地产,包括二三线市场,而且成就了千亿伟业,而万科和SOHO中国却错过了商业地产发展的最好时机。为什么?因为万科擅长于住宅,因为SOHO中国的办公物业布局于京沪——王石和潘石屹都是从各自企业的角度做出的判断。再比如,做公关的说行业进入了品牌时代,做基金的说行业进入了金融时代,做产品的说行业进入了产品时代。还有,年年说拐点的、年年讲房产税的,几乎都沉湎于自我观点和逻辑。这些人有个共同的特点:享受话语权,并相信自己的话语权。但其实,市场不是你看好就能好、想唱衰就能衰的,否则就太高估自己的力量、低估市场的力量了。

第二个原因,太难了。

中国的房地产市场太复杂了:既不是市场经济,也不是计划经济——既是政策市,又得靠市场;既要考虑本行业,还要考虑宏观层面;既要考虑经济层面,还要考虑政治层面。而且,中国的房地产市场也太大、太分化了——既有堪比发达国家的一线城市,也有至今仍以扫盲、脱贫为重任的四五线城市,因此只能因城施策,但因城施策又往往走向两个极端:救市时,比谁的政策更宽松;调控时,比谁的政策更严厉。

最鲜实的例证是,今年二三季度时,几乎没人能预见到有“9.30”;“9.30”后,也几乎没人能预见到有些城市还在加码。

个人观察,所谓因城施策,就看谁的政治正确!

正因如此,没有多少人都真正看懂中国房地产市场。如果有人说看懂了,这人十有八九是个不知天高地厚的门外汉。

看不懂怎么办呢?只能不懂装懂。所以你看,卖弄数据图表的越来越多了。可无论是GDP,还是销售额,准确吗?即使准确,分析逻辑正确吗?即使正确,有做过常识修正吗?任志强的可贵之处在于,既有数据支持的定量分析,又有基于经验的常识修正。可有几个任志强呢?再说了,任志强也不是次次准确啊。

所以某种程度上说,预判中国房市之难度不啻于诺贝尔奖。换句话说,谁能预测准确中国的房市走势,完全有资格获得诺贝尔奖。

预测不准确的第三个原因,是预测方法不正确。这也是最主要的原因,因为方法论问题是根本问题。

之所以提到方法论问题,是因为我个人还真有一个理想:争取获得诺贝尔奖!

意识到这个问题和产生这个想法,是自己这两年闭关闭嘴后发现了这种可能性。

如果你有读研报的习惯,相信不难发现,境内外不同类型机构对房市的分析方法、结论不太一样,比如瑞银、花旗、野村,与长江证券、中信建投不一样,后者又与业内机构不一样。前段时间,我收集了几十篇文章,发现这种现象非常普遍、非常严重,发现如今岂止是市场分化严重,最严重的是观点分化!进而想是为什么,后来基本想明白了。主因是受专业限制,分析视角太过单一。比如做金融的,从金融角度分析;做销售的,从量价角度分析。即使视角相同,哪怕是同一组数据,为什么不同机构、不同人的分析结论也不一样呢?是因为没有预测模型和成熟的方法论。

或许,只有融合政经、金融、地产等多种视角,只有正确的模型和方法论,只有完全从“屁股决定脑袋”的自我立场中解脱出来,才能对房市做出更准确的判断。

预测中国房市,应充分考虑包括但不限于以下变量:

◎国际经济形势;

◎国内经济形势及结构调整;

◎社会发展(如人口、城市化、户套比,这是预测长期趋势需要的);

◎金融市场的风险程度(重要度远大于房地产业);

◎开发资金来源;

◎新增贷款额及按揭政策;

◎土地成交量价变化;

◎新开工面积;

◎库存及待售面积;

◎新房销售及二手房交易政策;

◎政治活动节点…

当然,以上变量不都是并行的。另外,还要考虑到不同变量之间的互动对冲关系。例如经济下行加速时,往往贷款和交易政策就会放松。当然,最终还要做常识修正,因为任何经济活动往往也要为权力更迭、重大会议等政治活动让路。

如此多的变量,要完成建模会非常难。但我们可以先试着将各个变量归并为不同视角,然后再通过不同视角对市场短、中、长期趋势进行单独分析,再分别赋值,最后相加、修正后得出分值和结论。

视角可归并为六个:

1.国际视角:从国际形势和国际标准、发达国家房市历程,看中国房市的现状和未来;

2.中国特色视角:包括经济特色、对自有住房的偏爱等;

3.社会发展视角:考虑人均GDP、城市化率、居住水平等,看中国房市的长期趋势;

4.经济及金融视角:看运行情况及风险程度,观察货币政策,预测房市中期趋势;

5.行业视角:看房市运行情况,特别是先行指标和量价变化,预测房市短期政策;

6.政治视角:从发展、稳定的执政高度,推测重大政治活动节点对房市的影响。

思来想去,这一方法论的方向应该是正确的,但要再深化,我们一家公司的研究力量毕竟有限。如果不能得到外来协助,距获得诺贝尔奖会很遥远。

在得出量化结果前,最后说说个人的判断吧——

◎一年内(2017年):看空,预计市场减速至少6个月;预计全年、全国房地产开发投资增长2.5%-5%;商品房销售面积和销售额下降5%-10%。

◎未来三年(至2019年):看多;是“白银时代”的下半场;预计累计销售额25万亿元左右;销售面积和销售额肯定触顶,随后进入平均利润率只有6%-8%的“黄铜时代”。

◎未来五年(至2021年):看多,高位震荡;商品房销售额可能会滑落到6-8万亿;目前的房企中80%将会出局,并表房企不会超过5000家。

◎五至十年(2022-2026年):看空;届时,人口、城市化率、人均居住面积等都已不足以支撑高总量,商品房销售额可能会回落到6万元左右,在百万亿的GDP总量中,房地产业不再是支柱产业;届时,市场中唱主角的将是金融型投资商、综合型开发商、资管性运营商和价值型服务商。

再补几个相关问题,供大家思考:

★美国在新任总统领导下,会对中国发起贸易战吗?还是中国会成为最大赢家?

★李嘉诚大量抛售国内物业,难道他判断错了?

★未来十年,中国爆发经济危机、金融危机的概率有多高?

★如果危机到来,销售量价均下跌20%,且连续两年,你的企业能撑得住吗?

★十九大后,房地产政策环境会怎样?

【后文预告,敬请关注】

(三)房企的类型划分:你属于哪类,你的坐标位在哪儿?

其实房企不必太关注市场走势,因为你不能改变市场。房企要做的,是要改变自己。在改变自己前,先要找到自己坐标点。还有,万科与万达,绿城与绿地,金地与金科,气质是不是不一样?企业如人,是有不同类型的。如果按所有制、规模、老板风格等划分,会发现结果挺有意思。你属于哪类,你的坐标位在哪儿?读完,相信你能知道。

(四)房企竞争格局:谁将胜出,谁会出局?

目前全国有8万多家房地产开发法人单位,平均每家年销售额仅一亿多元,平均不到一万城市人口就有一家。随着市场集中度越来越高,未来五年,或将有80%的企业会被洗牌出局。哪些将会胜出,哪些将会出局?除此以外,未来的竞争格局将会怎样,房企生态系统将会呈现怎样的多样性?这篇文章或许会给你思考和警醒。

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