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姓名:秦宏峰
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楼市正在释放降价的6大信号 降价信号 (2017/6/30 11:48:39) [发送到微博]
 近期,部分一线城市房地产市场上的一系列动作和表现都在表明,市场已经进入了深度调整期,并显示出强烈的降温信号。

信号一:政府发文督促项目尽快入市

6月27日下午,北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(俗称“243号文件”)。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。经过梳理,截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项1312万平方米,开工未入市项目228项965万平方米。

在严厉的房地产市场需求端调控之后,北京把大力增加市场供应放在非常显著的位置。加快在途项目尽快入市,是北京市今年“317”新政中明确提出的。从3月起,北京市住建委全面启动了“拿地未开工和开工未入市项目”协调推进工作,全力促进在途商品住宅项目尽早开工、入市,以尽快形成商品住房供应。据北京市房地产协会测算,“拿地未开工和开工未入市项目房源”初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。该政策一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促这20万套库存转变为实际供应,能稳定和引导市场合理预期。

信号二:放松预售条件

据了解,为加快推进清单项目尽早入市,进一步提高房屋供给转化效率,使之尽早形成市场实际供应,北京市住建委研究决定,凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时,应同时提交情况说明。已取得过一次预售许可的项目,在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。未取得过预售许可的项目,在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的,在2018年6月30日之前可申请办理第二次预售许可。

业内人士分析认为,以往楼盘在一个施工许可证范围内的楼栋,有些达到了进度要求,有些没有达到。如果办理一个预售证,就只能等着所有楼栋都达到要求。而加速入市的新规中,这些项目取得一个施工许可证后,可以对应办理两次预售许可,这就使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋,先领取预售许可证,先入市销售,加速形成市场供应,该项规定代表着北京市住建委实质上放松了预售条件。

信号三:土地出让半年已超2016全年

相比于2016年北京全年土地出让44宗、成交总金额852亿的情况,今年北京市明显加大了土地供应。

根据北京市国土资源局官网数据统计得悉,截至6月28日,北京土地市场已成交46宗土地,同比增长119%,上半年成交金额达1006亿元,同比增长185%。

公开数据显示,前6月北京土地市场供应57宗土地,目前有15宗土地仍在交易进行中,主要位于大兴区、平谷区、昌平区等区域,包括5宗居住用地和和10宗综合用地。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,这是平抑北京房价的重要举措之一,与限购、限售等调控措施形成政策配套,“通过改变供求结构,来调整和平稳楼市。

信号四:二手房网签不断下滑

据伟业我爱我家集团市场研究院提供的一组数据显示,2017年第24周(6月12日-6月18日),北京二手住宅的网签量为2039套,环比第23周下降5.8%。七日网签量分别为406套、377套、389套、334套、443套、52套、38套,全周工作日网签量都在450套以下。另据亚豪君岳会统计数据显示,截至6月25日,6月北京商品住宅共实现成交1611套,环比减少22%,同比更是出现53%的减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,面对史无前例的政策调控,无论是新房还是二手房,北京楼市的交易量目前都已跌入谷底,在一系列严厉政策的调控下,市场交易量的降温还会继续,但降幅将逐步收窄。亚豪机构市场总监郭毅分析,去年开始,商办类产品已占据楼市半壁江山,纯商品住宅成交份额已极度收缩。去年“9?0”新政以及今年“3?7”新政,已然对住宅成交产生了直接影响,北京市场处于进一步收缩当中。

信号五:业主主动下调挂牌价

随着调控深入,北京二手房议价空间也逐渐加大。链家周报显示,3月份以来均价总体处于下降通道中。需求端的降温使得买方在价格谈判中的地位出现明显上升,议价空间再次刷新2016年以来的最高水平。业主挂牌价降幅扩大,调价中降价占比达到最高。

根据麦田房产的统计,3月17日至6月11日的在售房源中,业主选择下调挂牌价的房源占到近六成。下调幅度超过100万的占5%左右,在这部分降幅较大的房源中,超9成总价都在1000万元以上。

随着政策的持续,人们对市场的预期开始转变,房价下调的心理也在不断蔓延,降价开始向中小户型、普通住宅转移。在政策的不懈调控之下,房价的回调已经由个案发展成为了趋势,并让改善群体从中受益。

信号六:中介闭店潮再现

据媒体报道,如果算上因为治理拆墙打洞和违规代理等原因被关停的中介,北京至少已经有几百家中介关店。

北京房地产中介行业协会提供的一份房屋中介备案数据显示,伴随着去年楼市的火热,新增备案经纪机构为465家;今年“3?7”新政前,也依然增加了79家。

在楼市火爆期,中介推波助澜的行为广受质疑,并不仅仅是打骚扰电话、贴小广告那么简单。5月初北京市住建委披露,由于违规代理“商改住”、炒作“学区房”等原因,520家中介机构及门店被查处,另有138家中介门店自行关停。

从以上这些北京近期房地产市场上的变化来看,房价出现阶段性调整在所难免。在北京楼市的特殊背景下,房企必须在去化和利润下降两者之间做出权衡。开发商在相当一段时间内仍旧无法摆脱是否拿证、如何拿证的纠结。

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